Volltextveröffentlichungen (2)

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 280 § 249
  Verletzung eines Beratungsvertrages beim Verkauf sog. Schrottimmobilien; Pflicht zur Aufklärung über die Risiken eines Mietpools

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Wird zitiert von ... (3)Neu Zitiert selbst (22)

• BGH, 31.10.2003 - V ZR 423/02

  Voraussetzungen eines zu einem Kaufvertrag hinzutretenden Beratungsvertrages; …

  Auszug aus OLG Celle, 29.03.2007 - 8 U 143/06

  Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die den Käufer zum Vertragsabschluss bewegen sollen (vgl. BGH NJW 2004, 64, 65 betr. Beklagte; BGH WuM 2005, 205, 206 betr. Beklagte; BGH WuM 2006, 702, 703).

  Das Zustandekommen eines solchen Vertrages ist nicht an einen bestimmten Beratungsgegenstand gebunden, maßgeblich ist der sachliche Zusammenhang mit dem angestrebten Geschäft (vgl. BGH NJW 2004, 64, 65).

  Stellt die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen dar und ist diese von dem Verkäufer einem "Repräsentanten" überlassen worden, kann den Umständen in der Regel - und so auch hier - eine stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss eines Beratungsvertrages entnommen werden (vgl. BGH NJW 2004, 64, 65; WuM 2005, 205, 206 f.).

  Nach diesen Grundsätzen liegt im vorliegenden Fall eine schuldhafte Verletzung des Beratungsvertrages darin, dass die Zugrundelegung einer monatlichen Mieteinnahme (Netto-Kaltmiete abzüglich Verwaltungskosten) von 445, 00 DM sowohl in der "Musterrentabilitätsberechnung" als auch in den beiden "Besuchsaufträgen" ihren Zweck verfehlt hat, weil sie nur eine punktuelle Aufnahme der Verhältnisse bei Kaufabschluss lieferte und damit ein unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gab (vgl. BGH NJW 2004, 64, 66).

• BGH, 13.10.2006 - V ZR 66/06

  Pflicht des beratenden Verkäufers einer Eigentumswohnung zur Aufklärung über das …

  Auszug aus OLG Celle, 29.03.2007 - 8 U 143/06

  Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die den Käufer zum Vertragsabschluss bewegen sollen (vgl. BGH NJW 2004, 64, 65 betr. Beklagte; BGH WuM 2005, 205, 206 betr. Beklagte; BGH WuM 2006, 702, 703).

  Die Beklagte zu 1) ist damit aus der Rolle des typischen Verkäufers herausgetreten und hat den Erwerbern eine Anlageempfehlung gegeben, welche diese auch aus nicht mehr in der Immobilie selbst liegenden Gründen zu dem Erwerb veranlassen sollte (vgl. BGH WuM 2006, 702, 703).

  Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (BGH WuM 2005, 205, 207; WuM 2006, 702, 704).

• BGH, 14.01.2005 - V ZR 260/03

  Zustandekommen eines Beratungsvertrages im Rahmen des Erwerbs einer Immobilie

  Auszug aus OLG Celle, 29.03.2007 - 8 U 143/06

  Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die den Käufer zum Vertragsabschluss bewegen sollen (vgl. BGH NJW 2004, 64, 65 betr. Beklagte; BGH WuM 2005, 205, 206 betr. Beklagte; BGH WuM 2006, 702, 703).

  Stellt die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen dar und ist diese von dem Verkäufer einem "Repräsentanten" überlassen worden, kann den Umständen in der Regel - und so auch hier - eine stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss eines Beratungsvertrages entnommen werden (vgl. BGH NJW 2004, 64, 65; WuM 2005, 205, 206 f.).

  Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (BGH WuM 2005, 205, 207; WuM 2006, 702, 704).

 
• BGH, 13.01.2004 - XI ZR 355/02

  Beratungspflichten der Bank bei Empfehlung eines Bauherrenmodells; Rechtsnatur …

  Auszug aus OLG Celle, 29.03.2007 - 8 U 143/06

  Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH NJW 2004, 1868, 1870 m. w. N.) kann der Informationspflichtige dem Geschädigten grundsätzlich nicht nach § 254 Abs. 1 BGB entgegenhalten, er habe den Angaben nicht vertrauen dürfen und sei deshalb für den entstandenen Schaden mitverantwortlich.

  Bei schuldhafter Verletzung eines Beratungsvertrages kann der Anleger von dem Schädiger nach dem in § 249 S. 1 BGB normierten Grundsatz der Naturalrestitution regelmäßig verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er sich an dem Anlagemodell nicht beteiligt (vgl. BGH NJW 2004 1868, 1870).

• OLG Karlsruhe, 24.11.2004 - 15 U 4/01

  Haftung einer Bausparkasse: Finanzierung des Erwerbs einer "Schrottimmobilie"

  Auszug aus OLG Celle, 29.03.2007 - 8 U 143/06

  Bei einer Information über falsch kalkulierte Mietpoolausschüttungen ist im Übrigen evident, dass die Klägerin und der Drittwiderbeklagte - bei vernünftiger Betrachtungsweise - vom Abschluss des Kaufvertrages und damit auch vom Beitritt zum Mietpool sowie von der Finanzierung des Kaufpreises mit Belastung des erworbenen Eigentums mit einer Grundschuld abgesehen hätten (vgl. OLG Karlsruhe ZIP 2005, 698, 704).

  Auch die Beklagten haben im Übrigen nichts dazu vorgetragen, wie ein - eventuell begrenzter - Beratungsschaden der Klägerin und des Drittwiderbeklagten konkret berechnet und abgegrenzt werden könnte (vgl. OLG Karlsruhe ZIP 2005, 698, 704).

• OLG Celle, 08.03.2005 - 16 U 193/04

  Aus einem Beratungsvertrag resultierende Beratungspflichten bei einem …

  Auszug aus OLG Celle, 29.03.2007 - 8 U 143/06

  Der Abzug von Steuervorteilen kommt danach nicht in Betracht; anderenfalls würde er zu einer ungerechtfertigten Bereicherung der Beklagten zu Lasten des Finanzamts führen (vgl. Urteil des 16. Zivilsenats vom 8. März 2005 - 19 U 193/04 -, veröffentlicht in: OLGR 2005, 262).
• BGH, 24.03.2006 - V ZR 173/05

  Erheblichkeit der Pflichtverletzung bei arglistigem Verschweigen eines Mangels …

  Auszug aus OLG Celle, 29.03.2007 - 8 U 143/06

  Ausnahmsweise reicht nämlich zur Begründung des Annahmeverzugs nach § 295 BGB auch ein wörtliches Angebot aus, wenn sich die Gläubiger - wie hier die Beklagten durch Stellung des Klageabweisungsantrages - bestimmt und eindeutig geweigert haben, die ihnen obliegende Gegenleistung zu erbringen (vgl. BGH NJW 2006, 1960, 1962).
• BGH, 26.09.1997 - V ZR 29/96

  Vermögensschaden bei Verschulden bei Vertragsschluß

  Auszug aus OLG Celle, 29.03.2007 - 8 U 143/06

  Wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag so wie geschehen geschlossen hätte (vgl. BGH NJW 1998, 302, 303).
• BGH, 23.01.2007 - XI ZR 44/06

  Verjährungsfrist in Überleitungsfällen von subjektiven Voraussetzungen abhängig

  Auszug aus OLG Celle, 29.03.2007 - 8 U 143/06

  Gem. Art. 229 § 6 Abs. 1 und 4 EGBGB richtet sich die Verjährung des Anspruchs nach § 195 BGB n. F. Der Lauf dieser regelmäßigen Verjährungsfrist ist allerdings auch in Überleitungsfällen unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB zu berechnen, d. h. die nach Altrecht mit der Entstehung des Schadensersatzanspruchs angelaufene 30jährige Verjährungsfrist verkürzt sich mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts am 1. Januar 2002 nur dann auf eine Restlaufzeit von drei Jahren, wenn der Gläubiger an diesem Stichtag bereits von den schadenbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hatte (vgl. Urteil des BGH vom 23. Januar 2007 - XI ZR 44/06 - Urteil des 16. Zivilsenats des OLG Celle vom 16. Januar 2007 - 16 U 160/06 -).
• BGH, 17.11.2005 - III ZR 350/04

  Anrechnung steuerlicher Vorteile auf Schadensersatzansprüche gegen den Vermittler …

  Auszug aus OLG Celle, 29.03.2007 - 8 U 143/06

  Allerdings ist bei der Betrachtung möglicher Steuervorteile auch in den Blick zu nehmen, ob dem Geschädigten aus der Zuerkennung des Schadensersatzanspruchs und dessen Gestaltung steuerliche Nachteile erwachsen, sei es durch eine Nachforderung des Finanzamts oder durch Besteuerung der Schadensersatzleistung (vgl. BGH NJW 2006, 499 m. w. N.).
• BGH, 06.12.1991 - V ZR 229/90

  Fälligkeit des Anspruchs mit Erfüllung der Gegenforderung
• BGH, 15.10.2004 - V ZR 223/03

  Übernahme und Verletzung von Beratungspflichten durch den Verkäufer
• BGH, 03.12.1991 - XI ZR 300/90

  Begrenzung des Haftungsumfangs durch den Schutzzweck der Norm
• OLG Celle, 16.01.2007 - 16 U 160/06

  Verjährung des Anspruchs auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine …
• BGH, 25.02.1988 - VII ZR 152/87

  Anrechnung steuerlicher Vorteile auf den Schadensersatzanspruch im Rahmen eines …
• OLG Hamm, 26.10.2006 - 22 U 33/06

  Rückabwicklung des Kaufvertrages bei Verletzung einer vom Verkäufer übernommenen …
• BFH, 28.03.1995 - IX R 41/93

  Rückzahlung von als Werbungskosten abgezogenen Aufwendungen nach Wegfall der …
• OLG Hamm, 18.08.2006 - 34 U 146/05

  Unterbliebene Aufklärung über ein sich bei Vertragsschluss abzeichnendes …
• BFH, 12.11.1992 - IV R 92/91

  Steuervergünstigung nach § 6 c EStG bei Übernahme von Überschußrechnung
• OLG Düsseldorf, 13.07.2006 - 8 U 7/06

  Behandlungsfehler im Zusammenhang mit der Durchführung einer antegraden …
• SG Magdeburg, 17.07.2007 - S 8 U 135/05

  Anspruch eines privaten Berufsunfähigkeits-Versicherten auf Rückforderung des …
• SG Osnabrück, 13.07.2006 - S 8 U 37/06

• BGH, 13.06.2008 - V ZR 114/07

  Darlegungs- und Beweislast bei Verletzung eines Beratungsvertrages im Rahmen des …

  Die Rechtsfrage, ob derartige Widerklagen gegen den Zedenten zulässig sind, wird von den Oberlandesgerichten unterschiedlich beantwortet (…für deren Zulässigkeit: OLG Hamm, Urt. v. 19. September 2002, 22 U 195/01, Rdn. 65 ff.;… Urt. v. 18. August 2006, 34 U 146/05, Rdn. 90 ff.;… Urt. v. 25. Oktober 2007, 22 U 25/07, Rn. 106;… OLG Oldenburg, Urt. v. 24. Mai 2007, 8 U 129/06, Rdn. 60 und OLG Schleswig, Urt. v. 19. Januar 2007, 14 U 188/05, Rdn. 53; dagegen OLG Celle, Urt. v. 29. März 2007, 8 U 143/06, Rdn. 87).
• OLG Celle, 11.10.2007 - 8 U 126/07

  Fehlerhafte Angaben über das Wertsteigerungspotential einer Immobilie sowie über …

  Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die den Käufer zum Vertragsabschluss bewegen sollen (Urteil des BGH vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06 ; BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115; NJW 2007, 1874; 2004, 64; 2003, 1811; WM 2005, 205; Urteile des Senats vom 29. März 2007 - 8 U 143/06 ; 13. Juli 2006 - 8 U 37/06 ).

  Wenn aber bereits im ersten Jahr eine Unterdeckung des Mietpools eintritt, die sich in den Folgejahren fortsetzt und sogar verschärft, muss daraus geschlossen werden, dass es sich hierbei objektiv um einen bei Vertragsabschluss erkennbaren Umstand und um eine absehbare Entwicklung handelte (vgl. hierzu Urteil des Senats vom 29. März 2007 - 8 U 143/06 , sowie Urteile des OLG Hamm vom 18. August 2006 - 34 U 146/05 - und vom 26. Oktober 2006 - 22 U 33/06 , veröffentlicht in: juris).

  b) Der Klageantrag zu 1), dessen Form der Senat auch in vorangegangenen Urteilen gegen die Beklagte bestätigt hat (vgl. Urteile vom 13. Juli 2006 - 8 U 7/06 und 8 U 37/06 - sowie vom 29. März 2007 - 8 U 143/06 ), bedurfte nur insoweit einer Korrektur mit der Folge einer teilweisen Zurückweisung der Berufung, als die Erwerber die Wohnung lastenfrei in Abteilung III und nur mit bestimmten Belastungen in Abt. II des Wohnungsgrundbuchs erworben haben.

  Soweit es die zugeflossenen Steuervorteile betrifft, kommt hinzu, dass diese schon vom Grunde her nicht im Wege der Vorteilsausgleichung abzuziehen sein dürften (vgl. Urteil des Senats vom 29. März 2007 - 8 U 143/06 ; Urteil des OLG Celle vom 8. März 2005 - 16 U 193/04 , OLGR 2005, 262).

• OLG Celle, 14.02.2008 - 8 U 148/07
  Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die den Käufer zum Vertragsabschluss bewegen sollen ( BGH, Urt.v. 30.11.2007 - V ZR 284/06 - Urt.v. 20.07.2007 - V ZR 227/06 - BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115; NJW 2007, 1874 [BGH 13.10.2006 - V ZR 66/06] ; 2004, 64; 2003, 1811; WM 2005, 205; Senat in OLG-Report 2007, 912, 913; OLG-Report 2008, 27).

  Wenn aber bereits im ersten Jahr eine Unterdeckung des Mietpools eintritt, die sich in den Folgejahren fortsetzt, dann noch erheblich verschärft und über Jahre hinweg beibehalten wird, muss daraus geschlossen werden, dass es sich hierbei objektiv um einen bei Vertragsabschluss erkennbaren Umstand und um eine absehbare Entwicklung handelte (vgl. Senat in OLG-Report 2007, 912 ff., 914; OLG-Report 2008, 27 ff., 29; Urt. des OLG Hamm vom 18. August 2006 - 34 U 146/05 -, veröffentlicht in: juris).

  Soweit es die zugeflossenen Steuervorteile betrifft, kommt hinzu, dass diese schon vom Grunde her nicht im Wege der Vorteilsausgleichung abzuziehen sind (vgl. Urteil des Senats vom 29.03.2007 - 8 U 143/06 - Urteil des OLG Celle vom 08.03.2005 - 16 U 193/04 -, OLGR 2005, 262).